부동산 리츠(REITs), 부동산 펀드와 차이점 : 소액으로 빌딩, 주택 투자하는 방법

 

<목차>

1. 리츠(REITs)란?

2. 리츠 장단점

3. 리츠 종류

4. 정리

 

바야흐로 끝나지 않을 것 같던 코로나 시대를 지나 포스트 코로나 시대를 대비해야 할 때가 왔습니다. 경기 민감주들이 상승하고, 미국 장기 국채 금리가 상승하고, 각종 경제지표들이 개선되고 있습니다.

 

1. 리츠(REITs)란?

리츠는 REITs = Real Estate Investment Trusts 줄임말로 부동산 투자신탁이라는 뜻입니다. 부동산 투자 회사나 투자신탁이 외부 개인투자자들로부터 소액 자금을 모아 부동산 관련 자본,지분에 투자하여 발생한 수익을 투자자에게 배당하는 형태입니다.

 

리츠의 기본 구조 개념도 / 출처 : 경제 유캐스트 네이버 블로그

 

 

리츠는 부동산투자회사법에 따라 운영해야 하는데요. 리츠는 영업인가를 받거나 등록한 날로부터 2년 이내에 발행주식 총 수의 30% 이상을 일반인에게 청약해야 합니다. 그리고 일반 투자자로부터 조달한 자금을 포함하여 총자산의 70% 이상을 부동산에 투자하고 운용해야 합니다. 마지막으로 배당 가능한 이익의 90% 이상을 투자자에게 배당해야 합니다.

 

 

 

2. 리츠 장단점

리츠는 개인과 사회 모두 장점이 존재합니다. 

 

개인의 측면에선 소액으로 부동산 투자의 장점을 누릴 수 있습니다. 부동산 투자의 최대 단점은 기초 자본금이 많이 들고 자금 회수가 유동적이지 못하다는 것인데요. 리츠를 통해 개인들은 적은 자본으로 안정적인 부동산 투자를 할 수 있습니다. 주택값만 오른다고 절망할 것이 아니라 리츠를 통해 시장 수익을 내가 배당받을 방법이 있다는 것, 그리고 그걸 실천하기 위해 잘 공부해봐야겠죠.

 

 

사회의 측면에선 경제가 성장함에 따라 땅 크기는 늘지를 않는데 인구와 자본은 자꾸 증가합니다. 따라서, 단위면적당 생산되는, 축적되는 자본량은 많아짐에 따라 장기적으로 부동산은 우상향 할 수 밖에 없습니다. 하지만, 부동산을 소유할 수 있을만한 자본금을 가진 사람들만 이를 누릴 수 있기 때문에 부동산 가격 상승은 빈부격차가 벌어지는 주요 요인이 됩니다. 이걸 상쇄하기 위해 많은 개인 투자자들이 이 이익을 같이 나눠먹는다면 사회 전체적으로 이익을 배분하는 효과가 발생하므로 사회가 안정됩니다.

 

 

 

단점은 부동산 시장 환경에 영향을 많이 받는다는겁니다.

부동산에 대부분 투자하는 상품이기 때문에 시장금리가 오르고 공실률이 올라가는 부동산 불황기에는 배당 수익률이 떨어질 수 있습니다.

 

그리고 우리나라 리츠는 숫자와 규모가 크지 않습니다. 따라서, 특정 지역 또는 특정 업종의 부동산의 불황이 찾아왔을 때, 이 위험을 헷지 할 다양한 부동산 리츠 상품이 부족합니다.

 

 

 

3. 리츠 종류

우선 리츠를 부동산 펀드와 구분해야 합니다.

 

	리츠	부동산 펀드
주무부처	국토교통부	금융위원회
투자방식	부동산투자회사법	간접투자자산운용(자본시장법)
최소 자본금	위탁관리리츠 : 50억 자기관리리츠 : 70억	X
부동산 최소 투자 비율	총 자산의 70% 이상	펀드 재산의 50% 초과
환매	증권처럼 자유롭게 거래	만기 환매 가능성
의무배당	위탁관리리츠 : 90%이상 자기관리리츠 : 50%이상	90%이상

부동산 펀드는 쉽게 말해 우리가 아는 펀드 운용 회사 형식으로 부동산에 반이상 투자하면 부동산 펀드입니다. 반면 리츠는 부동산 투자회사 법인을 설립하여 이 회사의 자산의 70% 이상이 부동산에 투자되어야 하고 이를 위해 발행한 지분 주식 수의 30% 이상은 일반 공모여야 합니다. 부동산을 증권화시켜 일반투자자들에게 개방하려는 의도가 강한 게 느껴지죠?

 

일반인이 접하는 리츠에는 위탁리츠와 자기관리리츠가 있습니다.

위탁리츠의 구조 개념도 / 출처 : 경제 유캐스트 네이버 블로그

 

위탁리츠는 투자자들이 리츠 투자한 기업은 부동산 투자만 하고 자산관리는 위탁을 맡기는 겁니다.

 

 

자기관리리츠의 구조 개념도 / 출처 : 경제 유캐스트 네이버 블로그

반대로 자기관리리츠는 투자받은 돈을 투자, 자산관리 모두 기업 내에서 하는 것이죠.

 

기업구조조정 리츠는 기업 구조조정을 위한 리츠이기 때문에 일반 투자에서 접할 일은 잘 없을 겁니다.

 

 

현재 주식 시장은 미국의 장기국채 금리가 더 올라가느냐로 굉장히 민감합니다. 엄밀히 말하면 부동산 시장 또한 민감합니다. 오히려 주식보다 대출 이자 부담이 더 높은 시장이죠. 단기적으로 시장금리가 계속 상승할 것이 예상된다면 부동산 경기에 민감한 리츠는 좋지 않을 것으로 보입니다만 포스트 코로나 시대에 기업들의 부동산 시장에도 변동이 올 것으로 보여 이에 대비한 리츠 투자는 해볼 만하다 생각합니다.

 

다음 글은 리츠 투자하는 방법을 구체적으로 알아보겠습니다.

 

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

 

 

4. 정리

1. 리츠는 부동산 투자회사가 일반인에게 주식 발행해서 모은 돈으로 부동산을 투자, 배당 수익을 돌려주는 형태다.

2. 리츠는 소액으로 부동산 투자할 수 있는 장점이 있지만 반대로 부동산 경기에 민감하다.

3. 위탁관리리츠, 자기관리리츠가 있다. 종류의 차이를 알고 투자하자.

 

 

 

출처

1) 경제 유캐스트, "리츠, 소액으로 빌딩, 부동산에 투자하는 방법", 리츠 기본설명 : 네이버 포스트 (naver.com)

2) 정윤맘, "리츠 투자 방법 부동산 간접 배당수익률 90%", 네이버 블로그 (naver.com)