<목차>
1. ESR켄달스퀘어리츠 투자보고서
2. ESR켄달스퀘어리츠 실사보고서
3. ESR켄달스퀘어리츠 주가분석
4. 정리
1. ESR켄달스퀘어리츠 투자보고서
지난 포스팅에서 리츠 투자하는 방법에 대해 말씀 드리면서 리츠 회사 공시를 확인할 수 있는 사이트에 대해 설명드렸었습니다.
리츠 투자하는 방법 : 리츠 배당률 비교 사이트(증권신고서, 투자보고서, 배당기준일까지 조회) (tistory.com)
리츠 투자하는 방법 : 리츠 배당률 비교 사이트(증권신고서, 투자보고서, 배당기준일까지 조회)
<목차> 1. 리츠정보시스템 사이트 2. 리츠(REITS) 투자 시작 방법 3. 리츠 검색 사이트 4. 정리 1. 리츠정보시스템 지난 포스팅에서 리츠 투자가 어떤 것인지 수익구조는 어떻게 되는지 알아보았습니
ddacapo.tistory.com
위 글에서 말씀드렸던 사이트로 들어가보면
이렇게 투자보고서가 검색됩니다.
근데 투자보고서에는 부동산 임대료 수익이나 개발 현황에 대해 자료가 없습니다.
회사공시에 들어가서 재무제표 및 감사보고서를 열람했습니다만
부동산 사업 내용에 대해 보고싶었는데 없군요.
2. ESR켄달스퀘어리츠 실사보고서
주식이랑 다르게 실사보고서를 따로 찾아봐야했습니다!
2020년 11월에 나온 실사보고서에 따르면 ESR켄달스퀘어리츠가 투자한 부동산은 총 7개이며 위 사진은 그 중 1개인 부천 물류센터에 대한 임대차 현황입니다. 쿠팡이 들어와있으며 임대보증금과 임대료 임대기간까지 표시되어 있습니다.
간단하게 표시한 사진이 있어 공유합니다. 쿠팡이 절반의 임차면적을 차지합니다. 쿠팡 물류 리츠로 기사에서 뜰만 하네요. 이 기자분은 ESR켄달스퀘어리츠 투자설명서를 참고했다고 하시는데 저는 전혀 발견할 수 없었습니다.
3. ESR켄탈스퀘어리츠 주가 분석
리츠 주가 분석은 한번도 해 본적이 없지만 주식처럼 주주권을 발행하는 증권이라는 측면에서, 재무제표가 다 공개된다는 점에서 주가 분석을 하는데 큰 무리는 없지 않을까 생각해서 S-RIM으로 분석해봤습니다.
위는 2021년 2월 26일에 공시된 ESR켄달스퀘어리츠 회사의 재무제표입니다. 이를 바탕으로 주가 분석을 해보면
위와 같이 나옵니다. 정보가 부족해 전제조건이 필요합니다.
할인율은 현재 BBB- 채권 5년 만기물의 금리를 적용하였고 ROE는 연 10%로 가정했습니다.
이 때 적정주가는 6000대로 나옵니다. 2021년 3월 13일 현재 주가는 5840원입니다.
문제는 이 부동산 투자의 ROE를 매년 10% 적용하는 것이 얼마나 타당한 근거가 있을지 전혀 알 수 있는 길이 없으며 단지, ROE가 10%를 유지한다는 기대가 주를 이룰 때 현재 주가는 상승여력이 있다 정도밖에 평가를 할 수 없겠습니다.
오히려, 쿠팡이 상장해서 대규모 자금을 조달 받았다면 물류센터에 대해 쿠팡이 투자를 늘릴지, 이 ESR켄달스퀘어가 추가 물류센터에 대한 투자 계획이 있는지, 이 두 회사간의 계약을 앞으로 기대할 수 있는지 이런게 더 중요해보입니다. 쿠팡이 돈 많이 번다고 물류센터 월세가 비약적으로 올라가는 것도 아니고요.
앞서 말한 조건 중에 단 하나도 지금 기대할게 없다면 이거 왠지 이슈 뜰 때마다 관련주로 관심 끄는 정도에 불과한 리츠가 아닐까 생각이 드네요.
투자는 늘 본인이 확인하고 책임져야 한다는걸 새삼 느낍니다...
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
4. 정리
1. 리츠정보시스템에서 이에스알켄달스퀘어 투자보고서 확인 가능. 하지만 이 사이트에 올라온 투자보고서로는 부동산 투자 내용을 알 수 없었음.
2. 회사 공시에 실사보고서를 봐야 임차인과 물류센터 위치, 규모, 부동산 자산 규모, 월세 수입을 알 수 있음
3. 주가 분석 해보니 ROE 예상이 어려움. 오히려 쿠팡의 물류센터 투자에 ESR 켄달스퀘어리츠 회사가 수혜를 받을 수 있는게 있을지가 중요한데 상당히 의문스러움.
출처
1) 비즈니스 워치, 쿠팡 '찐' 수혜주는 리츠? ESR켄달스퀘어리츠 관심 집중 : 네이버 포스트 (naver.com)
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