DSR 계산기 사용하는 방법 : 부동산 용어 DTI LTV 기준 완화 이해하기

<목차>

1. 부동산 정책 이슈

2. LTV vs DSR vs DTI

3. DSR, DTI 계산기

4. 정리

1. 부동산 정책 이슈

2021년 3월 5일 금융권에 따르면 은성수 금융위원장이 기자단 및 학계에 보낸 금융현안에 대한 서한에서 현행 청년층/무주택자에게 제공되는 각종 혜택(LTV, DSR 등)의 범위를 확대하는 방안을 고려할 계획이라고 밝혔습니다. 

 

현재 은행업감독규정에 따르면 무주택자에게는 10%p 완화된 LTV를 적용하고 있습니다. 10%p 가산되면 투기지역/투기과열지구에서는 LTV가 40->50%, 조정대상지역은 50 -> 60%로 상향적용 되는겁니다. 즉, 주택담보대출가능 금액이 늘어납니다. 여기에 추가적 완화를 검토하고 있는겁니다.

 

여기에 청년층에 대해서는 DSR 산정 시 현재 소득이 적기 때문에 DSR이 높게 측정 될 수 밖에 없습니다. 따라서, 미래 소득을 감안해 DSR을 산정하는 방식을 검토하고 있다고 합니다. 즉, 청년층 내집마련을 위해 대출 한도를 늘려주는 효과를 노리겠다는겁니다.

 

여기서 LTV, DSR은 무엇이고 이걸 손쉽게 계산할 수 있는 방법이 있을까요?

 

 

2. LTV vs DSR vs DTI

1) LTV(Loan To Value ratio)

 LTV는 주택가격 대비 대출의 비율이라고 보시면 됩니다. 10억짜리 집을 사는데 주택담보대출을 5억을 받았다면 (5/10)X100 = 50% LTV 입니다. 그러니까 LTV를 올리면 대출한도가 증가하는 것이고 LTV를 내리면 대출한도가 감소하는 것입니다.

 

 

2) DSR(Debt Service Ratio)

DSR은 총 부채 원리금 상환 비율입니다. 

DSR = (주택대출 원리금 상환액 + 기타 대출 연간 원리금 상환액) / 연간소득 으로 구합니다.

 

이것도 역시 DSR 한도를 올리면 같은 연간소득 대비 주택대출 가능 금액이 올라가게 되고 DSR 한도를 내리면 주택대출 가능 금액이 내려가는 효과가 있습니다. 다만, 내 DSR 수치를 올릴 수 있는 상품은 마이너스 통장, DSR 수치를 상대적으로 낮게 유지하는 상품은 만기가 긴 대출이 되겠습니다. 

 

 

3) DTI(Debt To Income)

DTI는 총 부채 상환 비율입니다.

DTI = (주택대출 원리금 상환액 + 기타 대출 이자 상환액) / 연간소득 으로 구합니다.

 

DTR과 차이점은 기타 대출에서 이자만 본다는 겁니다. DSR과 마찬가지로 올리면 대출한도가 높아집니다.

 

 

 

3. DSR, DTI 계산기

 

일단 네이버에 부동산계산기를 검색합니다.

부동산계산기 네이버 검색 / 출처 : 네이버

부동산계산기 홈페이지

홈페이지 들어오면 직관적으로 바로 들어갈 수 있게 되어있습니다. 저는 신 DTI, DSR을 들어가보겠습니다.

 

 

부동산계산기 DSR 계산 / 출처 : 부동산계산기.com

그러면 위와 같이 연소득, 대출금액, 대출기간, 대출이율을 입력하고 DSR 계산을 눌러주면 나의 DSR이 몇 %인지 계산이 됩니다.

 

마찬가지로 DTI, LTV도 계산 가능합니다.

 

 

LTV 한도는 어차피 주택살 돈을 대출하는 것이라면 주택 가치에 대해 일정 %만큼만 빌려주면 되는 것 아니냐는 개념에서 나온 것이고 DTI, DSR 한도는 갚을 능력 되는만큼만 빌려라 는 뜻입니다. 

 

시장이 왜곡되면 이러한 정책들이 왜곡을 방지해야 합니다. 하지만, 아이러니하게도 강력한 정책은 또 다른 왜곡을 만들기 쉽습니다. 정책이 얼마나 현실에 실효성 있게 나올지 지켜봐야겠습니다.

 

 

4. 정리

1. 정부가 정책적으로 청년층, 무주택자에게 DSR, LTV를 완화해주는 한편, 미래소득 감안까지 할 수 있게 궁리 중이다.

2. LTV vs DSR vs DTI 계산 공식을 보면 의미를 알 수 있다.

3. 부동산계산기 검색하면 계산하는 싸이트가 나온다.

 

 

출처

1. 국종환 기자, "청년·무주택자 LTV 40→60% 완화 검토…대출 소득기준도 손질", (news1.kr)

2. 임수정 기자, "금융위, 청년·무주택자 대상 LTV·DSR 규제 완화 추진", 연합뉴스 (yna.co.kr)

3. 부동산 인플루언서, "주택담보대출 LTV DTI DSR 내용정리 (투기과열지구 조정대상지역 등)", 네이버블로그 (naver.com)

4. 일개미A, "주택담보대출 LTV DTI DSR 계산기로 쉽게 확인하기", 네이버블로그 (naver.com)

5. 유대근 기자, "[서울신문] 청년·무주택자 LTV·DSR 10%P 추가 완화 추진", (seoul.co.kr)